莫天全:十八届三中全会下的房地产市场机遇与挑战

中国互联网已经走过20年历程，基于互联网而产生的新产品、新技术、新理念正在天翻地覆的改变着我们的生活。在与生活联系 为密切的房地产、家居领域，更加离不开互联网为之带来的新革命。整个行业正在为寻找行之有效的互联网使用法则而努力，这或将成为决胜房地产、家居行业的秘籍。

中指研究院院长房天下控股董事长莫天全先生演讲

房地产市场解析

首先，我们先来谈市场，2013年对市场影响 的是第十八届三中全会，其中其中三个方面跟我们房地产直接相关，两个方面跟我们房地产市场间接相关。

1.户籍制度改革。我们直接来理解就是有更多的人成为城市人口，也就是说我们购房者或者潜在购房者会越来越大，这对于我们房地产是利好的信息。我们会感觉到在未来看到国务院计划，要在2020年基本上完成户籍制度改革。

2.土地制度改革。土地是我们房地产开发的源头，也是我们的生产资料，到目前为止我们国内的土地基本上是我们地方的可以说是垄断的，只有地方政府才能挂牌出让土地，土地供应方有不能不再是政府一家，这个打断垄断市场对我们房地产发展也是一个利好因素。

3.财税制度改革。财税制度改革很重要一个内容就是物业税，物业税在国内讨论了六七年时间，现在也开始试点，但是在国内一直没有铺开有多方面的原因。物业税征收是 上的发展趋势，我们也是挡不住的，发达国家或者发展中国家物业税都是一个 重要的财政来源。在这种前提下我们要征收物业税。从税的方面来说增加了我们以后持有房的负担，也是对房地产发展的一个负面影响。所以我刚才说三个方面两个是有利的，一个是不利的。

4.金融制度改革。这一块不仅影响房地产业，金融是房地产流通领域当中 重要的一个内容，所以金融改革不仅推动对房地产开发市场或者流通市场是一个很大影响，对我们房天下也是一个直接因素。今天我们在座的有银行界的朋友，所以金融改革应该多渠道，对我们房地产市场也是一个利好市场，我们更多的资金来源，不管是开发贷也好，消费者购房贷也好都是一个更好的来源，这是一个利好。

5.市场化成为前面深化改革重心。今年新一届政府今年，我们没有看到更严厉的房地产新的调控政策。市场这块，成都的房价还好是比较平缓的在增加，北京、上海房价涨幅很快，北京今年累积下来超过20%增长，但是我们并没有看到有更多新的政策出台来调节这个房价，这个一部分是更多顺应改革开放的导向，市场的东西让市场决定，政府该管的保障性住房政府更多来保障。

所以，这五点当中四点对我们是有利的，有一点物业税对我们有影响。

房地产数据分享

第二，我来公布一些数据。百城价格指数，连续18个月环比上涨，11月涨幅0.68%。今年11月份跟去年11月份相比涨了10.99%，这个数据看起来好象不大，但是平均水平有10.99的涨幅，我觉得超出了正常的涨幅，这个要引起我们大家注意。十大城市平均价格上涨16.56%，连续 3个月上涨，切涨幅扩大0.87个百分点。再看一下成都。10月份成都的新房平均价格环比0.35%，成都比0.68%的水平是小的。
国家统计局的数据，这70个大中城市也是同样个趋势，同比，70个大中城市当中新近商品住宅上的是69个，只有一个城市是下降的，这个趋势跟百城价格指数趋势是一致的。

销售：2013年1至11月，商品房销售面积为11.1亿平方米，同比增长20.8%。我们看开发 ，前11个月房地产开发 同比增长19.5%，11月当月同比增长22.1%，增速较10月大幅度提高7.1个百分点。大型城市每一个城市出让地块收入已经远远超过去年和前年加起来的整合，所以开发 的增长也是在加速。这是好事，销售不错，开发也不错的话，就是供需两旺。

新房成交：前11月代表城市月均成交2617万平方米，同比增长15.2%。比2010年和2011年同期分别增长27.3%和43.3%，达近四年同期 水平。新房供应，前11个月203代表城市月均新批上市1412万平方米，同比增长14%，比2010年和2011年同期分别增长16.5%和8.7%，为近四年同期 水平。我们 不想看到成交很厉害，销售很厉害，但是供给不够。从这一点来看供应也是良性循环。

供求对比：截至11月底，8个代表城市可受面积为6441万平方米，环比小幅增长2.1%，库存水平略有增加，但仍比2012年底低0.9%，也低于2012年阶段性高点。从出清周期来看，代表城市平均出清周期略有延长。

用这几个数据概括一下房地产市场。总的来说供需相对平衡，供应量稍微不足，大的城市房价涨得过快，这点不利于房地产市场发展。  

中国房地产产业机遇与挑战。 城镇化与户口政策。第二大城市和大城市周边中小城市。第三金融政策的放开。第四，市场化导向改革开放。这些都是好的。但是我们也有三个方面遇到挑战。 是中小城市发展主要靠它自己力量和它自己需求，自身力量发展，所以它不会像大城市一样有外来力量和外来需求推动它快速发展，所以中小城市发展速度不要指望过快，也不要指望一个大盘能向大城市一样很快释放。第二的是房产税的推进不是利好销售。第三是房价快速上涨对我们不利。我们看到大城市或者次大城市几乎是接近超过10%的增长，价格上涨稍微拉长一点是不可持续的，所以这对房地产良性发展会带来挑战和问题。

这是我们对于中国房地产业今年1月至11月发展以来的一些基本判断。

房天下跳跃式发展 

第三，我来谈谈房天下的跳跃式发展。房天下是三年之前在美国纽约证券交易所上市，三年以后我们的发展托中国房地产的福，使我们得到很大发展。我们上市的时候大概是10亿美元市值，现在我们已 过60亿美元市值，也就是说我们股价涨了6倍，这对我们 商 是可观的。房天下现在已经成为全球 房地产媒体，不管是美国同类型企业还是英国的同类型还是澳大利亚同类型企业跟我们相比，不管是市值收入还是规模都是我们 的。我们超过新浪大概10亿美元，另外一个方面中国的21世纪，易居等这六家规模还没有房天下大。现在在有106个城市有房天下直属经营规模，我们房天下有1万人全职队伍。规模扩张主要是收入，我们收入上市以来提高了3倍，利润提高了4倍。

访问量我们每天有400多万，这个量很大，包括300多万的PC端，传统的互联网，还有100多万的移动端。我也希望跟在座各位一起发展移动，新的技术要很好利用它才能赶上时代发展。我们的业务从新房、二手房、家居、研究指数院。

还有两个方面我专门说一下。房天下新的发展，一个是房天下金融服务平台的推出。12月16日，我们正式发布金融平台，到目前为止我们在主要21家银行已经建立起了合作关系，有1千多款产品跟房地产相关已经通过房天下跟银行直接推接， 终对消费者有利，对开发商有力，对经济有力。房天下金融服务平台有三个阶段： 个平台为消费者群体，为开发商群体，为家居和服务提供商提供更好的服务，让真正终端服务队我们金融数据能够更好理解起来。第二个阶段，我们希望房天下能跟金融机构一起开发一些共同针对房天下的用户有特点的产品，能够更好满足房天下客户需要。第三个阶段，随着国内金融体系开放，能让房天下在未来有自己的金融产品，能自己为他的客户提供服务。

另外是房天下国际业务的发展。一、 美国、英国、德国、日本等八个国家有房天下。 二、房天下美国纽约、旧金山硅谷 室成立。 三、房天下国际推出国际物业挂牌、推广、拍卖、金融、交易等服务。 

我们在四年前 个收购华尔街72号，有3万多平方米，18层，价格跟我们成都比较好的 楼价格差不多。每平方米只有1万多人民币，这是在美国金融危机 深的时候，他们在破产的阶段抄了底。绿地很快，在美国各个地方在动手，万科也在动手，还有其他很多开发商也在动手。这是我们在纽约第二个，兄弟姐妹单位，就是原哥伦比亚大学管理学院培训 ，这个现在也是房天下管理培训 ，来为我们客户服务。今年8月份我们收购了纽约长岛。上个月在旧金山收购的海边的一个项目。我们在6年前收购加州一个农场，这个农场有20多平方公里，也可以做一个庄园式的开发项目。

上面是我们房天下和房天下的合作伙伴进入国际化的案例，希望房天下能够在大家支持下，能够和的开发商、经济公司、物业公司和客户一起能够为房地产市场，为成都的房地产、为我们购房者提供更好的服务，希望在2014年当中跟大家共同努力，把成都这个市场服务得更好，谢谢。